در سال های اخیر با توجه به افزایش جمعیت و محدودیت زمین های بزرگ در کلانشهر تهران ساخت و ساز در زمین های کوچک تر از ۱۰۰ متر مربع به یک گزینه مهم برای سرمایه گذاران و سازندگان تبدیل شده است. این مقاله به بررسی جامع تمام جنبه های مربوط به ساخت و ساز در این نوع زمین ها می پردازد.
پهنه بندی و ضوابط کلی ساخت املاک ریزدانه
طرح تفصیلی شهر تهران شهر را به پهنه های مختلفی تقسیم کرده است که هر کدام ضوابط خاص خود را دارند. در زمین های زیر ۱۰۰ متر مهمترین موضوع شناخت دقیق پهنه ملک و ضوابط مربوط به آن است. در پهنه مسکونی که بیشترین تقاضا برای ساخت و ساز در آن وجود دارد معمولاً امکان ساخت تا سه طبقه روی پیلوت وجود دارد.
برای شروع پروژه ساخت اولین گام بررسی وضعیت ملک از نظر پهنه بندی است. مالک یا سازنده باید با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری پهنه ملک خود را استعلام کند. این استعلام مشخص می کند که آیا امکان ساخت و ساز در زمین مورد نظر وجود دارد و در صورت وجود با چه شرایطی می توان اقدام به ساخت کرد.
شرایط و ضوابط فنی ساخت
در زمین های زیر ۱۰۰ متر رعایت اصول فنی و مهندسی از اهمیت ویژه ای برخوردار است. مهمترین این ضوابط عبارتند از :
عرض معبر دسترسی باید حداقل ۶ متر باشد. این موضوع از آن جهت اهمیت دارد که دسترسی مناسب برای ساکنین و خودروهای امدادی فراهم شود. در صورتی که عرض معبر کمتر از ۶ متر باشد ممکن است محدودیت هایی در تعداد طبقات مجاز اعمال شود.
حیاط خلوت در این زمین ها باید حداقل ۲ متر عرض داشته باشد. این فضا برای تأمین نور و تهویه فضاهای داخلی ضروری است. در طراحی ساختمان باید به گونه ای عمل کرد که تمام فضاهای اصلی از نور و تهویه مناسب برخوردار باشند.
تأمین پارکینگ یکی از چالش برانگیزترین موضوعات در زمین های کوچک است. طبق ضوابط شهرداری تهران برای هر واحد مسکونی باید حداقل یک واحد پارکینگ در نظر گرفته شود. در زمین های زیر ۱۰۰ متر استفاده از پارکینگ های مکانیزه می تواند راهکار مناسبی باشد البته به شرط رعایت ضوابط فنی و ایمنی مربوطه.
محاسبه تراکم و سطح اشغال زمین زیر 100 متر
در بحث تراکم ساختمانی شهرداری تهران برای زمین های زیر ۱۰۰ متر شرایط خاصی در نظر گرفته است. تراکم پایه معمولاً ۱۲۰ درصد است اما در صورت رعایت ضوابط خاص و تأیید کمیسیون ماده ۵ امکان افزایش آن تا ۱۸۰ درصد وجود دارد.
سطح اشغال مجاز در طبقه همکف معمولاً ۶۰ درصد مساحت زمین است اما در زمین های کوچک با توجه به محدودیت های موجود ممکن است با تأیید کمیسیون ماده ۵ این میزان تا ۷۰ درصد نیز افزایش یابد. البته این افزایش مشروط به رعایت سایر ضوابط از جمله تأمین نور و تهویه مناسب است.
فرآیند اخذ جواز ساخت زمین زیر صد متر
برای شروع عملیات ساختمانی طی کردن مراحل قانونی و اخذ مجوزهای لازم ضروری است. این فرآیند شامل مراحل زیر است :
ابتدا باید درخواست صدور جواز ساخت را در سایت تهران جواز ثبت کرد. در این مرحله مدارک مالکیت نقشه های معماری اولیه و سایر مستندات مورد نیاز باید ارائه شود.
سپس کارشناسان شهرداری طرح را از نظر انطباق با ضوابط شهرسازی بررسی می کنند. در صورت نیاز به اصلاحات موارد به مالک اعلام می شود. پس از تأیید طرح محاسبات عوارض انجام شده و فیش عوارض صادر می شود.
پس از پرداخت عوارض و تکمیل مدارک پروانه ساخت صادر می شود. این پروانه معمولاً دارای اعتبار سه ساله است و در صورت نیاز امکان تمدید آن وجود دارد.
افزایش تراکم در املاک ریزدانه و زمین های زیر ۱۰۰ متر
در سال های اخیر شهرداری تهران با توجه به سیاست های تشویقی برای نوسازی بافت های فرسوده و املاک ریزدانه شرایط ویژه ای برای ساخت و ساز در این املاک در نظر گرفته است. این تسهیلات می تواند به افزایش سطح اشغال تا ۱۰۰ درصد در شرایط خاص منجر شود.
شرایط افزایش سطح اشغال در املاک ریزدانه
برای املاک با مساحت کمتر از ۱۰۰ متر مربع در صورت داشتن شرایط زیر امکان افزایش سطح اشغال تا ۱۰۰ درصد وجود دارد :
موقعیت ملک :
زمین باید در بافت فرسوده یا محدوده های مصوب نوسازی قرار داشته باشد. این موضوع با استعلام از دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری تهران قابل بررسی است.
مراحل اجرایی و نظارت بر ساخت ملک زیر صد متر
پس از اخذ پروانه ساخت اجرای پروژه باید با نظارت مهندسین ذیصلاح انجام شود. در زمین های زیر ۱۰۰ متر به دلیل محدودیت فضا دقت در اجرا از اهمیت ویژه ای برخوردار است. مراحل اجرایی ساخت و ساز در این زمین ها به شرح زیر است :
در مرحله گودبرداری و اجرای فونداسیون به دلیل نزدیکی به املاک مجاور باید تمهیدات ویژه ای اندیشیده شود. مهندس ناظر باید بر رعایت اصول ایمنی و فنی نظارت دقیق داشته باشد. گودبرداری باید به گونه ای انجام شود که به سازه های مجاور آسیبی وارد نشود و پایداری دیواره های گود تضمین شود.
در مرحله اجرای اسکلت انتخاب سیستم سازه ای مناسب اهمیت زیادی دارد. معمولاً در زمین های کوچک استفاده از سیستم قاب خمشی بتنی یا فولادی با رعایت ضوابط لرزه ای توصیه می شود. طراحی سازه باید به گونه ای باشد که علاوه بر تأمین ایمنی فضای مفید داخلی را به حداکثر برساند.
بهینه سازی طراحی و معماری ساخت زمین زیر 100 متر
در طراحی معماری ساختمان های کوچک استفاده بهینه از فضا اهمیت ویژه ای دارد. معمار باید با در نظر گرفتن محدودیت های موجود طرحی ارائه دهد که ضمن رعایت تمام ضوابط شهرسازی فضایی مطلوب برای سکونت فراهم کند.
طراحی پلان باید به گونه ای باشد که تمام فضاها از نور و تهویه طبیعی برخوردار باشند. استفاده از پنجره های بزرگ و نورگیرهای سقفی می تواند به این موضوع کمک کند. همچنین طراحی فضاهای چند منظوره و استفاده از مبلمان هوشمند می تواند کارایی فضا را افزایش دهد.
در طراحی نما باید به هماهنگی با بافت محله توجه شود. استفاده از مصالح با کیفیت و طراحی متناسب با اقلیم منطقه می تواند علاوه بر زیبایی به پایداری ساختمان نیز کمک کند.
محاسبات مالی و برآورد هزینه ها برای ساخت و ساز زمین کوچک
در پروژه های ساختمانی کوچک مدیریت هزینه ها اهمیت زیادی دارد. هزینه های اصلی شامل موارد زیر است :
عوارض شهرداری که شامل عوارض پروانه ساخت تراکم و سایر عوارض قانونی است. این هزینه ها بر اساس متراژ زمین تراکم مجاز و منطقه شهرداری محاسبه می شود. در زمین های زیر ۱۰۰ متر گاهی تخفیف هایی برای تشویق نوسازی در نظر گرفته می شود.
هزینه های اجرایی شامل مصالح دستمزد و تجهیزات است. در زمین های کوچک به دلیل محدودیت فضای کارگاهی باید برنامه ریزی دقیقی برای تأمین و نگهداری مصالح انجام شود. استفاده از مصالح پیش ساخته و روش های نوین ساخت می تواند به کاهش هزینه ها کمک کند.
هزینه های خدمات مهندسی شامل طراحی نظارت و خدمات آزمایشگاهی است. این هزینه ها بر اساس تعرفه سازمان نظام مهندسی محاسبه می شود. انتخاب مهندسین با تجربه اگرچه ممکن است هزینه بیشتری داشته باشد اما در دراز مدت به نفع پروژه خواهد بود.
شرایط همسایگی :
– عدم وجود پنجره یا نورگیر در دیوارهای مشترک با همسایگان
– رضایت کتبی همسایگان مجاور در صورت وجود حقوق ارتفاقی
– عدم سایه اندازی نامتعارف بر املاک مجاور
فرآیند اخذ مجوز افزایش سطح اشغال برای مساحت زمین کمتر از صد متر
برای دریافت مجوز افزایش سطح اشغال مراحل زیر باید طی شود :
۱. درخواست اولیه :
مالک باید درخواست خود را به همراه مدارک زیر به دفتر خدمات الکترونیک ارائه دهد :
– سند مالکیت
– نقشه وضع موجود
– طرح پیشنهادی معماری
– گزارش توجیهی فنی
۲. بررسی کارشناسی :
طرح در کمیته فنی منطقه بررسی می شود. کارشناسان موارد زیر را ارزیابی می کنند :
– امکان تأمین نور و تهویه
– رعایت اصول ایمنی و آتش نشانی
– تأثیر بر بافت شهری و همسایگان
۳. تأیید نهایی :
در صورت موافقت کمیته فنی مجوز افزایش سطح اشغال صادر می شود. این مجوز شامل شرایط و الزامات خاصی است که باید در طراحی و اجرا رعایت شود.
الزامات فنی و معماری برای ساخت زمین زیر 100 متر
در صورت افزایش سطح اشغال تا ۱۰۰ درصد رعایت موارد زیر الزامی است :
تأمین نور و تهویه :
– استفاده از نورگیرهای سقفی
– طراحی پاسیو داخلی
– بهره گیری از سیستم های تهویه مکانیکی مناسب
ایمنی و آتش نشانی :
– نصب سیستم اطفای حریق پیشرفته
– تعبیه مسیرهای خروج اضطراری
– استفاده از مصالح مقاوم در برابر حریق
محاسبه عوارض و هزینه ها ساخت و ساز املاک کوچک
افزایش سطح اشغال مشمول عوارض ویژه ای است که باید محاسبه و پرداخت شود :
عوارض تراکم مازاد :
– محاسبه بر اساس ارزش منطقه ای ملک
– اعمال ضرایب تشویقی در بافت فرسوده
– امکان پرداخت اقساطی در شرایط خاص
این تسهیلات فرصت مناسبی برای مالکان املاک ریزدانه است تا با بهره گیری از حداکثر ظرفیت زمین پروژه های ساختمانی اقتصادی تری را اجرا کنند. البته باید توجه داشت که رعایت اصول فنی و ایمنی در این پروژه ها از اهمیت ویژه ای برخوردار است.
آیا شما به دنبال کسب اطلاعات بیشتر در مورد "ساخت زمین زیر 100 متر قوانین و ضوابط شهرداری" هستید؟ با کلیک بر روی اقتصادی, کسب و کار ایرانی، اگر به دنبال مطالب جالب و آموزنده هستید، ممکن است در این موضوع، مطالب مفید دیگری هم وجود داشته باشد. برای کشف آن ها، به دنبال دسته بندی های مرتبط بگردید. همچنین، ممکن است در این دسته بندی، سریال ها، فیلم ها، کتاب ها و مقالات مفیدی نیز برای شما قرار داشته باشند. بنابراین، همین حالا برای کشف دنیای جذاب و گسترده ی محتواهای مرتبط با "ساخت زمین زیر 100 متر قوانین و ضوابط شهرداری"، کلیک کنید.
