نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت عدم پرداخت اجاره بها

اگه مستأجر ملک تجاری شما، با وجود اینکه حق سرقفلی داره، اجاره بهاش رو پرداخت نکرده، نگران نباشید! شما می تونید با تنظیم نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت عدم پرداخت اجاره بها، به صورت قانونی برای تخلیه ملک اقدام کنید. این کار به شما کمک می کنه تا از تضییع حقوق تون جلوگیری کنید و ملک تجاری تون رو پس بگیرید. در این مقاله می خوایم قدم به قدم با هم ببینیم که چطور باید این دادخواست رو تنظیم و پیگیری کنیم، چه مدارکی لازمه و چه هزینه هایی در پیش دارید، تا با خیال راحت و آگاهی کامل جلو برید.

خب، بیاین اول از همه یه تعریف ساده از سرقفلی و حق کسب و پیشه داشته باشیم تا تو ادامه مسیر گیج نشیم. سرقفلی یه جورایی مثل یه اسم و رسمه که یه مغازه یا ملک تجاری پیدا می کنه. یعنی مشتری ها به خاطر اون محل و اعتباری که داره، میان سراغش. این اعتبار و رونق رو مستأجر با سال ها زحمت و فعالیتش در اون محل، به دست میاره و به همین خاطر بهش می گن حق کسب و پیشه. حالا تصور کنید شما صاحب یه همچین ملکی هستید و اجاره اش رو به کسی دادید که از پرداخت اجاره بهاش سر باز می زنه. اینجاست که داستان ما شروع میشه!

وقتی مستأجر اجاره رو نمیده، اوضاع هم برای شما که موجر هستید و هم برای اون رابطه حقوقی، حسابی قاطی پاطی میشه. پرداخت به موقع اجاره بها، یه اصل اساسی تو هر قرارداد اجاره ای، مخصوصاً تو قراردادهای تجاری و سرقفلی داره. اگه این اصل رعایت نشه، نه تنها شما ضرر می کنید، بلکه ممکنه مجبور بشید وارد یه مسیر حقوقی پر پیچ و خم بشید تا حق تون رو پس بگیرید. این مقاله دقیقاً برای همین نوشته شده تا چراغ راه شما تو این مسیر باشه. قراره با هم مراحل، مدارک، هزینه ها و حتی نمونه های کاربردی رو بررسی کنیم تا با چشم باز و قدم های محکم، برای احقاق حق تون اقدام کنید.

مبانی قانونی تخلیه سرقفلی به خاطر اجاره بهای پرداخت نشده

شاید بپرسید اصلاً چرا و به استناد کدوم قانون می تونیم برای تخلیه ملک تجاری که مستأجرش اجاره رو نداده، اقدام کنیم؟ جواب این سؤال تو دل قانون «روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶» هست. این قانون، ستون فقرات روابط حقوقی بین موجر و مستأجر تجاری رو مشخص می کنه و به شما به عنوان موجر، این حق رو میده که در صورت عدم پرداخت اجاره بها، بتونید برای تخلیه ملک درخواست بدید. البته این حق و حقوق، ریزه کاری های خودش رو داره که الان با هم بررسی می کنیم.

قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶: داستان حق و حقوق شما

تو این قانون، بند ۹ از ماده ۱۴، دقیقاً دست روی همین موضوع می ذاره. اجازه بدید متن قانون رو خیلی خودمونی و ساده براتون باز کنیم:

طبق بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶: در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه ظرف ۱۰ روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد، در این صورت اگر اجاره نامه به صورت سند رسمی باشد موجر می تواند از دفترخانه تنظیم کننده سند یا اجرای ثبت تقاضای صدور اجراییه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید. هر گاه اجاره نامه به صورت سند عادی تنظیم شده باشد و یا اصلا اجاره نامه ای تنظیم نشده باشد، موجر می تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند.

خب، این بند داره چی میگه؟ خیلی ساده اش اینه که اگه مستأجر تو زمان مقرر، اجاره رو نداد، شما دو تا کار می تونید بکنید. اول اینکه بهش اخطار رسمی بدید. این اخطار می تونه از طریق دفترخونه ای باشه که اجاره نامه رو ثبت کرده (اگه اجاره نامه رسمی باشه) یا از طریق اظهارنامه قضایی (اگه اجاره نامه عادی یا شفاهی باشه). بعد از اخطار، مستأجر ۱۰ روز وقت داره که اجاره های عقب افتاده رو پرداخت کنه. اگه این کار رو نکرد، اون وقت شما می تونید حرکت بعدی رو انجام بدید.

«خودداری از پرداخت» یعنی چی؟ یعنی مستأجر بدون هیچ دلیل موجهی، پولی رو که باید بده، نمیده. این موضوع رو باید با سند و مدرک ثابت کنید، مثلاً با پرینت حساب بانکی که نشون بده پولی واریز نشده یا شهادت شاهد. «ابلاغ اخطار» هم یعنی اخطاریه باید به دست مستأجر برسه و از این موضوع مطمئن بشیم. روش های قانونی ابلاغ (مثل ابلاغ از طریق دفترخانه یا اظهارنامه) برای همین کار هستن که جای هیچ شک و شبهه ای نمونه.

تبصره ماده ۱۴: فرصت ارفاق (مثل کارت زرد و قرمز!)

یه نکته خیلی مهم دیگه که باید بدونید، تبصره همین ماده ۱۴ هست. این تبصره یه فرصت ارفاق برای مستأجر در نظر می گیره، اما این فرصت همیشگی نیست و محدودیت داره. دقیقاً مثل کارت زرد و قرمزی که تو فوتبال نشون میدن!

تبصره ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ می گوید: در صورتی که مستأجر، دو بار ظرف یک سال، در اثر اخطار یا ارسال نامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و برای بار سوم، اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد، موجر می تواند با تقدیم دادخواست، مستقیماً درخواست تخلیه عین مستأجره را بنماید و حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

ببینید، قانون مهربونه و به مستأجر یه فرصت میده. اگه مستأجر بعد از اینکه بهش اخطار دادید، اجاره رو داد، دادگاه معمولاً حکم تخلیه رو صادر نمی کنه. اما این بخشش خیلی مهمه: «فقط یک بار» تو کل مدت اجاره می تونه از این فرصت ارفاق استفاده کنه. و نکته بعدی: اگه مستأجر تو یه سال دو بار به خاطر اخطار، اجاره بها رو پرداخت کرد و برای بار سوم هم تو همون سال اجاره رو نداد، اون وقت دیگه خبری از فرصت ارفاق نیست و شما می تونید مستقیم درخواست تخلیه رو بدید و حکم دادگاه در این مورد قطعیه. یعنی دیگه راه فراری برای مستأجر نیست و حق سرقفلی اش ساقط میشه.

نتیجه حقوقی شیرین یا تلخ: از دست رفتن سرقفلی

خب، اگه همه مراحل درست و قانونی پیش بره و ثابت بشه که مستأجر اجاره رو نداده و از فرصت های قانونی هم استفاده نکرده یا اون ها رو سوزونده، نتیجه چی میشه؟ نتیجه برای شما به عنوان موجر شیرین و برای مستأجر تلخه! در این حالت، طبق قانون ۱۳۵۶، حق کسب و پیشه یا سرقفلی مستأجر ساقط میشه. یعنی مستأجر دیگه نمی تونه ادعایی بابت سرقفلی داشته باشه و باید ملک رو تخلیه کنه. این بخش خیلی مهمه و تفاوت اساسی این قانون با قوانین بعدی اجاره رو نشون میده. پس حواستون باشه که این حق کسب و پیشه، یه شمشیر دولبه است؛ اگه به وظیفه اصلی تون (یعنی پرداخت اجاره) عمل نکنید، ممکنه از دستش بدید.

گام به گام تا طرح دعوای تخلیه سرقفلی: چی کار کنیم؟

حالا که با مبانی قانونی آشنا شدیم، وقتشه که ببینیم عملاً باید چطور برای تخلیه سرقفلی به دلیل عدم پرداخت اجاره بها قدم برداریم. این مراحل رو به ترتیب و با دقت انجام بدید تا پرونده تون بدون مشکل پیش بره.

گام اول: اولتیماتوم رسمی یا اظهارنامه؛ نوبتی هم باشه نوبت شماست!

اولین و مهم ترین قدم، اینه که به مستأجر یه اخطار رسمی بدید. این اخطار حکم همون اولتیماتوم رو داره. بسته به اینکه اجاره نامه شما رسمی باشه یا عادی، روش کار یه کم فرق می کنه.

برای اجاره نامه های رسمی: راهش دفترخانه است.

اگه اجاره نامه تون تو یه دفترخونه اسناد رسمی تنظیم شده، باید از طریق همون دفترخونه برای مستأجر اخطاریه بفرستید. دفترخونه خودش مراحل ابلاغ رو انجام میده و شما رسید ابلاغ رو دریافت می کنید. این روش اعتبار قانونی بالایی داره.

برای اجاره نامه های عادی یا شفاهی: اظهارنامه قضایی.

اگه اجاره نامه شما رسمی نیست و به صورت عادی (مثلاً یه کاغذ دست نویس بین خودتون) یا حتی شفاهی بوده، باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یه «اظهارنامه قضایی» برای مستأجر بفرستید. اظهارنامه یه سند رسمی هست که توش خواسته خودتون (یعنی پرداخت اجاره بهای عقب افتاده) رو به صورت مکتوب و قانونی به مستأجر اعلام می کنید. این اظهارنامه از طریق دادگستری به دست مستأجر می رسه و شما هم رسید ابلاغش رو خواهید داشت.

مهلت ۱۰ روزه: وقت کشی ممنوع!

یادتون باشه که هم تو حالت اجاره نامه رسمی و هم عادی، بعد از اینکه اخطاریه یا اظهارنامه به مستأجر ابلاغ شد، اون ۱۰ روز وقت داره تا اجاره بهای عقب افتاده رو پرداخت کنه. اگه تو این ۱۰ روز پرداخت نکرد، اون وقت شما می تونید برای طرح دعوای تخلیه اقدام کنید.

نمونه متن اظهارنامه رسمی عدم پرداخت اجاره بها: چی بنویسیم؟

یه اظهارنامه خوب باید شامل این موارد باشه:

• مشخصات کامل شما (به عنوان اظهارکننده) و مستأجر (به عنوان مخاطب).
• توضیحات کامل در مورد ملک (آدرس دقیق، پلاک ثبتی).
• تاریخ و شماره قرارداد اجاره.
• میزان اجاره بهای ماهیانه.
• تعداد ماه هایی که اجاره پرداخت نشده و مبلغ کل بدهی.
• درخواست صریح شما از مستأجر برای پرداخت بدهی در مهلت ۱۰ روزه.
• اعلام اینکه در صورت عدم پرداخت، شما برای تخلیه ملک اقدام خواهید کرد.

برای دانلود نمونه اظهارنامه عدم پرداخت اجاره بها و دادخواست تخلیه سرقفلی به علت عدم پرداخت اجاره بها، می تونید به بخش منابع این مقاله (اگر در وب سایت در دسترس باشد) مراجعه کنید. این نمونه ها به شما کمک می کنند تا با ساختار و متن مناسب آشنا بشید و فقط کافیه اطلاعات خودتون رو توشون پر کنید.

گام دوم: تنظیم دادخواست تخلیه؛ حالا دیگه کار جدی میشه!

اگه با اخطار و اظهارنامه کار به جایی نرسید و مستأجر اجاره رو پرداخت نکرد، وقتشه که کار رو جدی تر کنید و دادخواست تخلیه رو تنظیم کنید.

انتخاب مرجع صالح: کجا بریم؟

اینجا هم باز بستگی به نوع اجاره نامه تون داره:

• برای اسناد عادی یا شفاهی: باید به «دادگاه عمومی حقوقی» محل وقوع ملک مراجعه کنید.
• برای اسناد رسمی: می تونید از «اجرای ثبت» اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک درخواست صدور اجراییه کنید. البته اختیار مراجعه به اجرای ثبت، مانع از این نیست که بخواید مستقیم به دادگاه مراجعه کنید.

اجزای اصلی دادخواست: چی باید توش باشه؟

یه دادخواست تخلیه باید شامل این بخش ها باشه:

• خواهان: شما (موجر) با مشخصات کامل شناسنامه ای و آدرس.
• خوانده: مستأجر با مشخصات کامل شناسنامه ای و آدرس.
• خواسته: «صدور حکم به تخلیه عین مستأجره به علت عدم پرداخت اجاره بها و مطالبه اجور معوقه».
• دلایل و منضمات: مدارکی که ادعای شما رو ثابت می کنه (که تو بخش بعدی مفصل تر در موردش صحبت می کنیم).
• شرح خواسته: تو این قسمت، به زبون ساده و منظم، داستان رو توضیح می دید. اینکه قرارداد اجاره کی و چطور بسته شده، مبلغ اجاره چقدره، مستأجر از کی اجاره رو نداده، چه اخطارهایی دادید و نتیجه چی شده.

نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت عدم پرداخت اجاره بها:

همونطور که تو گام اول گفتم، می تونید نمونه های آماده دادخواست رو دریافت کنید و با وارد کردن اطلاعات خودتون، اون رو کامل کنید. این نمونه ها قالب استاندارد دادخواست رو دارن و فقط نیاز به پر کردن جاهای خالی دارن.

گام سوم: ثبت و پیگیری دادخواست؛ از ثبت تا رسیدگی

بعد از اینکه دادخواست رو تنظیم کردید، نوبت ثبت و پیگیری اون میرسه.

نحوه ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

برای ثبت دادخواست، باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید. مدارک لازم رو بهشون تحویل می دید و دادخواست شما ثبت سیستمی میشه و یه کد پیگیری دریافت می کنید. بعد از ثبت، پرونده به شعبه دادگاه صالح ارسال میشه.

توضیح فرآیند رسیدگی اولیه

بعد از ثبت دادخواست، معمولاً دادگاه یه وقت برای رسیدگی و جلسه دادرسی تعیین می کنه و به شما و مستأجر ابلاغ میشه. تو این جلسات، شما و مستأجر فرصت دارید که دفاعیات خودتون رو ارائه بدید و مدارک تون رو به دادگاه تحویل بدید. قاضی با بررسی مدارک و شنیدن حرف های طرفین، رأی رو صادر می کنه.

مدارک لازم و منضمات ضروری برای دادخواست تخلیه سرقفلی: دست پر بریم دادگاه!

برای اینکه تو دادگاه دست تون پر باشه و بتونید ادعای خودتون رو به خوبی ثابت کنید، یه سری مدارک لازمه که حتماً باید اون ها رو تهیه و به دادخواست تون پیوست کنید. این مدارک، در واقع همون «دلایل و منضمات» دادخواست شما هستن:

• قرارداد اجاره (اجاره نامه رسمی یا عادی): این مهم ترین مدرکه. باید تصویر مصدق (کپی برابر اصل شده) اون رو ارائه بدید. اگه اجاره نامه شفاهی بوده، باید با شهادت شهود یا سایر قرائن، اون رو ثابت کنید.
• مدارک شناسایی موجر: تصویر مصدق کارت ملی و شناسنامه شما (به عنوان موجر).
• سند مالکیت ملک: تصویر مصدق سند مالکیت ملک تجاری مورد اجاره.
• اظهارنامه یا اخطاریه های ارسالی به مستأجر: و البته، مهم تر از اون، رسید ابلاغ این اخطارها به مستأجر. این رسید نشون میده که مستأجر از درخواست شما برای پرداخت اجاره بها مطلع شده بوده.
• گواهی بانکی یا پرینت حساب: اگه مستأجر قرار بوده اجاره رو به حساب بانکی شما واریز کنه، با ارائه پرینت حساب می تونید ثابت کنید که پولی واریز نشده.
• در صورت وجود، شهادت شهود یا سایر دلایل و قرائن: مثلاً اگه مستأجر تو حضور کسی اعتراف کرده که اجاره رو نداده، اون شخص می تونه به عنوان شاهد تو دادگاه شهادت بده.

یادتون باشه که هر چقدر مدارک و مستندات شما کامل تر و دقیق تر باشه، شانس موفقیت تون تو دادگاه بیشتر میشه. پس تو جمع آوری این مدارک، حسابی دقت کنید.

هزینه های قانونی مربوط به دعوای تخلیه سرقفلی: حساب و کتابش چجوریه؟

طرح هر دعوای حقوقی، هزینه هایی هم داره و دعوای تخلیه سرقفلی به علت عدم پرداخت اجاره بها هم از این قاعده مستثنی نیست. دونستن این هزینه ها به شما کمک می کنه تا با آمادگی مالی بهتری وارد این فرآیند بشید. هزینه ها معمولاً شامل این موارد میشه:

نوع هزینه	توضیح مختصر
هزینه دادرسی	مبلغی که برای رسیدگی به پرونده در دادگاه باید پرداخت کنید. این مبلغ بر اساس «خواسته» شما (یعنی چیزی که از دادگاه می خواید) و تعرفه های سال جاری محاسبه میشه.
حق الوکاله وکیل	اگه برای پیگیری پرونده از وکیل متخصص استفاده کنید، باید حق الوکاله ایشون رو هم پرداخت کنید. این مبلغ بسته به توافق با وکیل و پیچیدگی پرونده متفاوته.
هزینه تنظیم و ارسال اظهارنامه	هزینه ثبت و ارسال اظهارنامه از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا اخطاریه از طریق دفترخانه.
هزینه های کارشناسی	در بعضی موارد، ممکنه دادگاه نیاز به نظر کارشناس (مثلاً برای برآورد میزان اجاره بها یا بررسی شرایط ملک) داشته باشه که هزینه اش بر عهده طرفین دعوا یا اون کسی هست که کارشناسی به نفعش نیست.
هزینه های اجراییه	اگه حکم تخلیه صادر بشه و مستأجر ملک رو تخلیه نکنه، باید برای اجرای حکم به اجرای احکام مراجعه کنید که این مرحله هم هزینه های خودش رو داره.

توصیه می کنم قبل از شروع هر اقدامی، یه برآورد تقریبی از این هزینه ها داشته باشید و برای بخش حق الوکاله وکیل، حتماً با چند وکیل مشورت کنید تا بهترین گزینه رو برای خودتون انتخاب کنید.

نکات حقوقی کلیدی و بایدها و نبایدها

تو پرونده های سرقفلی، کلی ریزه کاری حقوقی وجود داره که اگه ازشون باخبر نباشید، ممکنه کارتون گره بخوره. اینجا یه سری نکات طلایی رو براتون میگم که حتماً باید بهشون توجه کنید:

فرصت ارفاق قانونی: حواست باشه تموم میشه!

همونطور که بالاتر گفتم، تبصره ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ یه فرصت طلایی به مستأجر میده که اگه اجاره رو نداده، با پرداخت اون (به اضافه ۲۰ درصد جریمه به نفع موجر)، از تخلیه نجات پیدا کنه. اما این فرصت فقط «یک بار» تو طول مدت اجاره قابل استفاده است! اگه مستأجر بار دوم هم از این ارفاق استفاده کنه، برای بار سوم دیگه هیچ شانسی نداره و اگه اجاره رو نده، حکم تخلیه قطعی میشه. پس حواستون به این یک بار و سه بار در یک سال باشه و هرگز این فرصت رو برای خودتون از بین نبرید.

اهمیت تاریخ شروع و پایان قرارداد: قانون مهمی که شاید ندونی!

یه نکته خیلی مهم، تاریخ قرارداد اجاره شماست. قوانین موجر و مستأجر متفاوتی در ایران داریم (مثلاً قوانین سال ۱۳۵۶، ۱۳۷۶ و ۱۳۹۷). اینکه قرارداد شما مشمول کدوم قانون میشه، تو بحث سرقفلی و تخلیه، اهمیت حیاتی داره. قراردادهای قبل از سال ۱۳۷۶ معمولاً تحت پوشش قانون سال ۱۳۵۶ هستن که به حق سرقفلی و کسب و پیشه اهمیت زیادی میده. اما قراردادهای بعد از سال ۱۳۷۶، اگر شرایط خاصی رو داشته باشن (مثل ذکر صریح این موضوع در قرارداد)، مشمول قانون ۱۳۷۶ میشن که حق سرقفلی رو به شکل دیگه ای تعریف می کنه و معمولاً تخلیه در اون ها راحت تره. پس حتماً تاریخ دقیق شروع قرارداد اجاره تون رو چک کنید.

سایر دلایل تخلیه: تعدی، تفریط، تغییر شغل (فقط اشاره!)

بد نیست بدونید که عدم پرداخت اجاره بها، تنها دلیل برای تخلیه سرقفلی نیست. دلایل دیگه ای مثل «تعدی و تفریط» (یعنی مستأجر به ملک خسارت بزنه یا ازش استفاده نادرست کنه)، «تغییر شغل» (اگه مستأجر بدون اجازه شما شغلش رو عوض کنه)، یا «نیاز شخصی» موجر (در شرایط خاص و با پرداخت حق کسب و پیشه) هم می تونه منجر به درخواست تخلیه بشه. این ها رو گفتم که اگه احیاناً مستأجر شما از این تخلفات هم کرده، بدونید که راه های حقوقی دیگه ای هم برای شما بازه.

نقش وکیل متخصص: بدون چتر نجات نرو وسط دریا!

پرونده های سرقفلی و تخلیه، به خصوص اونایی که مربوط به قانون ۱۳۵۶ هستن، واقعاً پیچیده و پر از جزئیات حقوقی هستن. یه اشتباه کوچک تو مراحل قانونی یا حتی تو تنظیم متن دادخواست، می تونه کل پرونده رو به ضرر شما تموم کنه. به همین خاطر، اکیداً توصیه می کنم که حتماً با یه وکیل تخلیه سرقفلی که تو این زمینه تخصص و تجربه کافی داره، مشورت کنید. وکیل مثل یه چتر نجات تو یه دریای طوفانیه؛ راه رو بلده، از صخره ها خبر داره و می تونه شما رو به سلامت به ساحل برسونه.

مستندسازی دقیق: هر چی داری رو کن!

هر قدمی که برمیدارید، هر اخطاری که میدید، هر مبلغی که پرداخت نمیشه، باید مستند و قابل اثبات باشه. رسید ابلاغ اظهارنامه، پرینت حساب، کپی برابر اصل قرارداد، همه و همه مدارک مهمی هستن. هیچ چیز رو شفاهی نذارید و هر مکاتبه ای رو رسمی و مکتوب انجام بدید. تو دادگاه، فقط چیزی که رو کاغذه اعتبار داره!

تفاوت های اجاره نامه های مشمول قانون ۱۳۷۶ با ۱۳۵۶ در زمینه تخلیه سرقفلی: یه نکته ریز برای حرفه ای ها

اگرچه موضوع اصلی ما قانون ۱۳۵۶ و تخلیه سرقفلی به دلیل عدم پرداخت اجاره بها در این قانون هست، اما لازمه اشاره ای هم به قانون ۱۳۷۶ داشته باشیم. طبق قانون ۱۳۷۶، اگر قرارداد اجاره ای با شرایط خاصی (مثلاً به صورت کتبی و با امضای دو شاهد) تنظیم شده باشه، دیگه خبری از حق سرقفلی و کسب و پیشه به معنای قانون ۱۳۵۶ نیست. در این موارد، تخلیه ملک تجاری بعد از پایان مدت اجاره یا در صورت تخلف مستأجر (مانند عدم پرداخت اجاره)، خیلی ساده تر و سریع تر انجام میشه. پس اگه قرارداد اجاره شما بعد از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده، حتماً با یک وکیل مشورت کنید تا مطمئن بشید که مشمول کدوم قانونه و چه راهکاری برای تخلیه ملک دارید.

فرآیند رسیدگی و اجرای حکم تخلیه: خط پایان کجاست؟

خب، اگه همه مراحل رو درست انجام دادید و دادخواست رو ثبت کردید، حالا پرونده شما وارد فاز رسیدگی تو دادگاه میشه. بیاین ببینیم تو این مرحله و بعد از اون، چه اتفاقاتی میفته:

جلسات دادرسی و ارائه دفاعیات

بعد از اینکه دادخواست شما ثبت شد، دادگاه برای رسیدگی به پرونده وقت تعیین می کنه و به شما و مستأجر ابلاغیه ارسال می کنه. تو این جلسات، شما به عنوان خواهان (موجر) فرصت دارید که ادله و مدارک خودتون رو ارائه بدید و دفاعیات تون رو بیان کنید. مستأجر (خوانده) هم متقابلاً می تونه دفاع کنه یا دلایلی برای عدم پرداخت اجاره بها ارائه بده. قاضی با شنیدن اظهارات هر دو طرف و بررسی دقیق مدارک، تصمیم نهایی رو می گیره.

حق مستأجر برای پرداخت اجاره معوقه به همراه جریمه ۲۰% و محدودیت های آن

یه نکته خیلی مهم اینجاست که مستأجر حتی تو این مرحله هم می تونه یک شانس دیگه داشته باشه! اگه قبل از اینکه دادگاه حکم قطعی تخلیه رو صادر کنه، مستأجر اجاره بهای عقب افتاده رو به همراه ۲۰ درصد جریمه به نفع شما (موجر) تو صندوق دادگستری واریز کنه، دادگاه معمولاً حکم تخلیه رو صادر نمی کنه. البته این ارفاق همونطور که قبلاً هم اشاره کردم، فقط یک بار در طول مدت اجاره قابل استفاده هست و اگه مستأجر قبلاً از این فرصت استفاده کرده باشه، دیگه نمی تونه دوباره ازش بهره ببره. همچنین، این حق بعد از صدور رأی بدوی از بین میره. پس اگه مستأجر چندین بار اجاره رو نداده و هر بار با اخطار شما پرداخت کرده، این فرصت براش محدوده و ممکنه دیگه نتونه ازش استفاده کنه.

صدور حکم تخلیه و قابلیت تجدیدنظرخواهی

اگه دادگاه دلایل شما رو برای تخلیه سرقفلی به علت عدم پرداخت اجاره بها موجه تشخیص بده و مستأجر هم از فرصت ارفاق استفاده نکرده باشه یا حقش ساقط شده باشه، حکم به تخلیه ملک صادر می کنه. البته یادتون باشه که معمولاً این حکم، قابل تجدیدنظرخواهی هست. یعنی مستأجر می تونه ظرف مهلت مقرر (معمولاً ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ رأی)، از این حکم تو دادگاه تجدیدنظر شکایت کنه. پس ممکنه پرونده وارد مرحله دومی از رسیدگی بشه.

نمونه رای تخلیه سرقفلی به علت عدم پرداخت اجاره بها: چی میشه در نهایت؟

بعد از طی مراحل دادرسی و صدور حکم قطعی، دادگاه یک «رأی» صادر می کنه که توش به وضوح قید شده که ملک باید تخلیه بشه و اگه حق سرقفلی هم ساقط شده باشه، این موضوع هم ذکر میشه. معمولاً در رای صادره، به بند ۹ و تبصره ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ استناد میشه و دلایل دادگاه برای صدور حکم تشریح میشه. برای مشاهده نمونه های رای تخلیه سرقفلی و آشنایی با جزئیات اون ها، می تونید به منابع معتبر حقوقی مراجعه کنید.

مراحل اجرای حکم تخلیه

بعد از اینکه حکم تخلیه قطعی شد (یعنی دیگه قابل اعتراض نباشه)، شما باید درخواست «اجرای حکم» رو به «واحد اجرای احکام» دادگستری ارائه بدید. واحد اجرا هم با ابلاغ اجراییه به مستأجر، بهش مهلت میده تا ملک رو تخلیه کنه. اگه مستأجر تو این مهلت تخلیه نکرد، مأمورین اجرای احکام با همراهی نیروی انتظامی، ملک رو تخلیه و به شما تحویل میدن. این مرحله معمولاً آخرین قدم تو این فرآیند حقوقی محسوب میشه.

نتیجه گیری

همونطور که دیدید، موضوع تخلیه سرقفلی به علت عدم پرداخت اجاره بها، یه مسیر قانونی مشخص اما پر از ریزه کاریه. از همون ابتدا که مستأجر اجاره رو نمیده، تا لحظه اجرای حکم تخلیه، هر قدمی که برمی دارید باید دقیق، مستند و بر اساس قوانین باشه. عدم آگاهی یا یه اشتباه کوچک، می تونه منجر به از دست رفتن زمان، انرژی و حتی حقوق شما بشه.

پس، اگه شما هم با مشکل عدم پرداخت اجاره بها از طرف مستأجر ملک تجاری تون روبرو هستید، معطل نکنید! اولین و مهم ترین کاری که باید بکنید، جمع آوری مدارک و بعد هم ارسال اخطار قانونی یا اظهارنامه هست. فراموش نکنید که تو این مسیر پر پیچ و خم، داشتن یه وکیل متخصص تو زمینه سرقفلی، مثل یه چراغ راه عمل می کنه و می تونه شما رو از خطرات احتمالی نجات بده. با اقدام به موقع و صحیح، می تونید مطمئن باشید که حق تون پایمال نمیشه و به زودی ملک تون رو پس می گیرید.

حالا که با مراحل و نکات مهم آشنا شدید، می تونید نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت عدم پرداخت اجاره بها و اظهارنامه های مربوطه را (در صورت ارائه از طرف وب سایت) دریافت کنید و یا برای مشاوره تخصصی و گام به گام با کارشناسان حقوقی ما تماس بگیرید.